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| 中國土地制度改革 |
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?。保梗矗鼓旰?，中國確立了土地的社會主義公有制，同時憲法明確規(guī)定“任何組織或者個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！边@就形成了舊的國有土地使用制度的主要特征，一是土地?zé)o償使用，二是無限期使用，三是不準轉(zhuǎn)讓。由於沒有把土地的所有權(quán)和使用權(quán)分開對待，致使土地?zé)o償佔用，亂佔、多佔的情況屢禁不止，造成土地資源極大浪費。
改革開放前，中國城鎮(zhèn)國有土地實行的是單一行政劃撥制度，國家將土地使用權(quán)無償、無限期提供給用地者，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流轉(zhuǎn)。
?。保梗罚鼓曛袊_始以場地使用權(quán)作為出資興辦中外合資企業(yè)或向中外合資企業(yè)收取場地使用費。土地使用權(quán)可作為合資企業(yè)的中方合營者的投資股本。
從８０年代起，中國開始土地管理制度的改革，主要分兩方面進行。第一，土地行政管理制度的改革。１９８６年，國家通過了土地管理法，成立了國家土地管理局。第二，土地使用制度的改革，把土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離，在使用權(quán)上，變過去無償、無限期使用為有償、有限期使用，使其真正按照其商品的屬性進入市場。１９８２年，深圳特區(qū)開始按城市土地等級不同收取不同標準的使用費。１９８７年４月國務(wù)院提出使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，同年９月，深圳率先試行土地使用有償出讓，出讓了一塊５千多平方米的土地使用權(quán)，限期５０年，揭開了國有土地使用制度改革的序幕。１１月國務(wù)院批準了國家土地管理局等部門的報告，確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進行土地使用制度改革試點。１２月，深圳市公開拍賣了一塊國有土地的使用權(quán)。這是新中國建立后首次進行的土地拍賣。按照土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，國家在保留土地所有權(quán)的前提下，通過拍賣、招標、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)以一定的價格、年期及用途出讓給使用者，出讓后的土地可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。這是中國土地使用制度帶有根本性的改革，打破了土地長期無償、無限期、無流動、單一行政手段的劃撥制度，創(chuàng)立了以市場手段配置土地的新制度。
１９８７年, 中國開始進行土地估價試點，先后頒布了《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程（試行）》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》。
?。保梗福改?，國務(wù)院決定在全國城鎮(zhèn)普遍實行收取土地使用費（稅）。與此同時開始試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年４月，七屆人大第一次會議修改了１９８２年《憲法》的有關(guān)條款，刪除了土地不得出租的規(guī)定，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。１２月通過《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。１９８８年全國各城市開始建立房地產(chǎn)交易所，各專業(yè)銀行成立房地產(chǎn)信貸部。１９９０年５月，國務(wù)院允許多外商進入大陸房地產(chǎn)市場，發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》和相應(yīng)的有關(guān)文件，這標志著中國的土地市場走上了有法可依的軌道，從而使土地使用制度改革在全國推開。
?。保梗梗材赅囆∑酵灸涎仓v話和黨的十四大確立了經(jīng)濟體制改革和土地市場培育的進程。黨的十四屆三中全會決定把土地使用制度的改革作為整個經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，並且明確規(guī)定了規(guī)范和發(fā)展土地市場的內(nèi)容和要求。通過市場配置土地的范圍不斷擴大，實行土地使用權(quán)有償、有限期出讓已擴展到全國各地。特別是在經(jīng)濟特區(qū)和一些沿海開放城市，建設(shè)用地基本納入了新制度的軌道。
土地使用制度改革是建立社會主義市場經(jīng)濟體制的一項基礎(chǔ)性任務(wù)。土地使用制度改革的目標是要建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的土地市場體系。這個土地市場是一個公開、公正、公平、規(guī)范有序的土地市場體系，應(yīng)該包括：有效的資源配置體系，在國家宏觀調(diào)控下，通過市場優(yōu)化配置土地資源﹔正常的價格體系，建立土地使用權(quán)價格的市場形成機制﹔健全的法律體系，使市場行為規(guī)范有序﹔合理的收益分配體系，體現(xiàn)明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和利用租、稅、費有效進行調(diào)節(jié)﹔完善的中介服務(wù)體系，促進土地市場的發(fā)展。
企業(yè)使用土地按年交租或分期交租。實行年地租，租期可長可短，到期后可優(yōu)先續(xù)租。實行年租后，租戶對土地的處置權(quán)要受一定的限制。土地不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租吉抵押。對於資金困難的企業(yè)，經(jīng)批準允許將佔有的一部分土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)租，或抵押、入股，但不能超過與國家的租賃年限，並且必須按年交納地租。
截止１９９４年８月，６００多個城鎮(zhèn)完成了土地定級和基準地價的評估工作。同時，還根據(jù)土地資產(chǎn)評估和管理規(guī)定，廣泛開展了國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等宗地地價評估工作。全國各地先后建立了５００多家由政府批準的土地估價機構(gòu)，３５００多人獲得土地估價師資格。
?。保梗梗的辏吩?，國家土地管理局公布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法》，提出培肓和發(fā)展土地市場的８項要求，主要是加強國家對土地使用權(quán)出讓的壟斷，堅持政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理、集體討論、“一支筆”審批土地﹔進一步擴大國有土地使用權(quán)出讓范圍，規(guī)范出讓方式﹔逐步將用於經(jīng)營的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為有償使用等。
１９９７年９月，新疆維吾爾自治區(qū)政府劃出２４萬畝農(nóng)村國有土地，公開招攬海外客商投資開發(fā)，這是全國農(nóng)村國有土地首次向外資開放。該片土地一部分位於天山以北的烏蘇、昌吉等縣市，是全國著名的糧棉高產(chǎn)區(qū)，另外１０萬畝土地可由投資者挑選，其中熟地佔１?５，其余為宜農(nóng)荒地。
集體土地使用制度改革
集體土地使用制度改革於１９８８年開始進行。同年３月，山東省在德州地區(qū)首先試行農(nóng)村宅基地有償使用辦法。作為試點的臨朐縣規(guī)定，農(nóng)民宅基地符合規(guī)定標準的，每平方米每年收費５分錢，超出標準和自建房的，每年每平方米收５角錢的費用，還要進行一次性罰款。超出標準３０平方米以內(nèi)的每平方米罰款４元﹔超出標準３０平方米以上的，每平方米罰款８元。此后山東省的經(jīng)驗在河北、湖北、江蘇、上海等省市相繼試行。
１９９０年１月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)於加強農(nóng)村宅基地管理工作的請示的通知，將這項工作在全國推開。到１９９１年底，全國已有２８個省、市、區(qū)，１４００多個縣（市）的一萬多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)實行了宅基地有償使用。此外，江蘇南通市還從１９８７年起率先試行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地有償使用，至１９９２年４月，全國已有１４０多個縣（市）相繼試行。 |
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